□ 万福玲

2025年政府工作报告首次写入“好房子”概念，标志着住房发展理念从追求数量增长转向注重品质提升。菏泽“十五五”规划明确提出构建房地产发展新模式。菏泽人口规模较大，城镇化潜力充足，刚需、改善住房需求并存。探索契合本地实际的房地产新模式，既是落实宏观政策的必然要求，也是助推城市高质量发展、改善群众居住条件的重要举措。

经过多年发展，菏泽房地产业发展成效显著。全市市场平稳扩容，商品住宅供给持续充足，居民居住条件不断改善，多层次住房保障体系精准覆盖低收入群体、新市民与青年群体。依托大规模棚改的独特优势，城市面貌与人居环境显著改善，持续释放住房消费需求，稳住了房地产市场基本盘。菏泽统筹新建住宅开发与旧城提质，全域推进城市更新、老旧小区改造，持续完善市政路网等配套设施，夯实行业长效发展硬件基础。随着“好房子”相关政策落地实施，菏泽从规划、信贷、公积金等环节出台配套举措，落实住宅品质建设标准，打造高品质住宅示范项目，推动住房供给由“有没有”向“好不好”转型。同时，依托国家级试点，大力推广绿色建筑、装配式建筑，持续壮大本地建筑产业实力，为高品质住宅建设提供有力支撑。

尽管菏泽房地产业发展成效显著，但向新模式转型仍面临多重结构性矛盾。一是市场复苏乏力，住房供需结构失衡。近年来菏泽楼市复苏缓慢，居民购房观望情绪较重，市场消费信心不足，开发投资与商品房成交承压。房价整体平稳，但市场下行风险依然存在。住房供需结构错配明显，房源户型配比不够科学，刚需与改善型住房供给适配度不足，城区与县域市场分化明显，部分区域库存去化偏慢。居民收入与购房成本存在差距，刚需群体置业压力较大，潜在住房消费潜力难以有效释放。二是棚改遗留问题集中显现，行业监管存在短板。长期棚改在推动城市提质的同时，积累了部分治理难题。部分棚改项目因资金问题建设滞后，部分老旧楼盘存在办证难等遗留问题，损害了群众权益，扰乱了市场秩序。同时，行业监管体系仍有短板，基层监管力量薄弱，监管方式较为传统，智能化监管手段不足，房屋渗漏、墙体开裂等质量问题多发，工程质量管控仍需持续加强。三是高品质住房供给不足，市场存在认知信息差。当前基础住房需求已基本满足，但适配群众升级需求的品质住宅供给不足，新建楼盘同质化严重，配套创新不足。本地“好房子”建设仍处于培育初期，市场普及度不高。群众对绿色建筑、智慧社区、超低能耗住宅等品质标准认知有限，供需两端存在认知偏差，一定程度制约了高品质住宅市场规模化发展。

针对上述制约菏泽房地产业高质量转型发展的突出问题与结构性短板，必须立足本地发展实际，多措并举构建适配城市发展定位的房地产高质量发展新模式。一是优化双轨供应，实现动态平衡。完善“市场+保障”双轨制。加大保障性住房建设，提高保障房占比，满足基础需求；扩大改善型、高品质住宅供给，适应多层次需求。落实“人、房、地、钱”联动，根据人口和库存情况科学供地，库存高的区域减少供地，需求旺的区域增加优质地块供给。盘活存量房源，将其转化为保障房或人才公寓。二是“好房子”建设是构建房地产新模式的核心抓手。菏泽需严格落实高品质住宅建设标准，从规划设计、建材选材、施工工艺全链条把控综合居住品质。政策层面，细化扶持政策实施细则，推动容积率奖励、公积金贷款倾斜、信贷支持等利好落地；将品质标准纳入土地出让条件，优质新出让地块统一布局品质住宅。建立试点项目储备库，梳理可复制推广的建设运营模式。技术层面，大力推广装配式、绿色、超低能耗建造，政府投资项目优先选用本地绿色建材；普及数字化设计，搭建规划、施工、运维全周期服务体系。物业层面，出台专属服务标准，引导物业企业打造智慧运维，拓展社区养老、托育、家政等多元配套，持续提升业主满意度。三是健全制度，防范风险。稳妥推进现房销售试点，保留预售的严格资金监管。优化房企“白名单”，支持合规企业融资。升级质量监管，利用数字化工具，将投诉纳入信用评价。推进保交楼，分类解决棚改遗留问题。四是强化要素保障，激活消费。金融层面，降首付、降利率，公积金向高品质住宅、多子女家庭倾斜。财税层面，延续退税优惠，组织团购，鼓励收购存量房作为安置房，调整配套费缴纳标准。土地层面，动态供地，放宽容积率限制，优化土地价款分期，落实净地出让，降低企业成本。

（作者单位：中共菏泽市委党校 ）